La forme écrite du bail

Un contrat de location doit être établi par écrit si le propriétaire loue à un locataire :
- des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d'habitation principale) ;
- des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ;
- des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel.

Acte sous seing privé ou acte notarié ?

Les parties sont libres de conclure le bail :
- soit sous seing privé : ce bail peut être enregistré, ce qui lui confère «date certaine» ; il est ainsi opposable à tous les tiers ;
- soit par acte notarié.

La forme authentique, obligatoire pour les baux d'une durée supérieure à 12 ans, présente dans tous les cas un certain nombre d'avantages :
- l’acte notarié est le gage d’une convention équilibrée, qui tiendra compte des intérêts du locataire et du bailleur ;
-  son intervention permet d’assurer la conformité du bail avec les lois en vigueur, dont la violation entraîne parfois la nullité du contrat ;
- le bail notarié a force probante, c’est-à-dire qu’il ne peut être contesté (sauf procédure judiciaire : inscription de faux) ;
- le bail a «date certaine», ce qui signifie qu'il est opposable aux tiers ; ainsi, si le bailleur souhaite vendre le logement occupé, le locataire pourra opposer le bail en cours au nouveau propriétaire qui ne pourra l'expulser ;
- le bail notarié, revêtu de la formule exécutoire, constitue un titre exécutoire : cela permet au propriétaire de procéder, par l'intermédiaire d'un huissier de justice à des mesures de saisies (notamment sur salaires, sur des comptes en banque ou sur des meubles), à l'égard du locataire qui ne remplit pas ses obligations en matière de paiement de loyer.

Bien sûr, le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire.

Quelle que soit sa forme, les frais d’établissement du bail seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit fournir et annexer au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique qui comprend :
- un diagnostic de performance énergétique : il contient la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien ;
- un constat de risque d'exposition au plomb ;
- un état des risques naturels et technologiques, qui est renouvelé à chaque changement de locataire.

Le bailleur doit également :
- indiquer la surface du logement dans le bail ;
- transmettre une quittance au locataire ;
- ne plus réclamer de caution, s'il a souscrit une assurance impayés de loyer ;
- ne pas exiger que le locataire bloque sur un compte une somme supérieure à un mois de loyer, s'il ne réclame pas de dépôt de garantie.

Enfin, en cas de vente ou de donation du logement loué, c'est au nouveau propriétaire de remettre le dépôt de garantie au locataire qui part.

N'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre Notaire...